Máte rádi zámky? Světem prodeje historických nemovitostí vás provede naše expertka.

Začněme trochu obecněji. Jak dlouho se věnujete realitám a jakým způsobem jste se k práci realitní makléřky dostala? Kolik let již pracujete pro RK Luxent?

Prodeji realit se věnuji dvanáct let. Předtím jsem pracovala pro v té době významnou českou komerční galerii, která prodávala převážně mladé české a zahraniční umělce. Zde jsem se věnovala vlastnímu pilotnímu projektu, jenž se zaměřoval na umění pro kancelářské budovy a korporátní klientelu. Spolupracovala jsem tedy s developery, českými a zahraničními umělci a také architekty. Tato pracovní zkušenost, mé původní ekonomické vzdělání doplněné studiem dějin umění a rovněž láska k umění a historické architektuře mě přirozenou cestou nasměrovala k současné práci.

Co Vás na této práci nejvíce baví? A proč jste se rozhodla specializovat zrovna na historické nemovitosti?

Prodej historických nemovitostí, hlavně zámků, je nesmírně zajímavá a složitá realitní disciplína. Přesný opak rutinní realitní činnosti, jako jsou prodeje bytů, domů či pozemků. Každý obchodní případ se ve všech ohledech liší. Prodej historické nemovitosti znamená vždy spoustu práce a také jednání s oběma stranami, prodávajícím i kupujícím, nebývá ani trochu standardní. Je to náročné, ale baví mě to tak, že až zapomínám, že vlastně pracuji (smích).

V rámci svých předchozích pracovních zkušeností jste se dostala i k ocenění majetku britské královské rodiny. Co všechno to obnášelo? A prozradíte, jaká byla Vámi odhadnutá cena a jak jste k ní dospěla?

Před několika lety mne oslovil Forbes New York s žádostí o ocenění některých nemovitostí obývaných britskou královskou rodinou. Například cenu Buckinghamského paláce jsem odhadovala na 5 miliard USD (v přepočtu 4,2 miliard EUR), ale palác je ve vlastnictví státu a nikdy nebude předmětem prodeje. Dále šlo o zámek Balmoral s hodnotou 140 mil. USD, Kensingtonský palác za 600 mil. USD či Sandringham House za 65 mil. USD. Od té doby jsem cenu několikrát revidovala, a to směrem nahoru. Pro odhad jsem použila různých propočtů, z nichž ten nejklasičtější je srovnání nemovitosti s podobně velkými objekty v daném místě bez ohledu na další parametry (jako například možnosti hospodaření na pozemcích, volnočasové aktivity, které se dají v místě provozovat, vybavení nemovitosti, komu majetek patří, s jakými historickými událostmi je spojený apod.). Pro vyjádření konečné ceny jsem pak zohlednila i další parametry, čili třeba co mimořádného se vyskytuje na jejich soukromých pozemcích a v jejich okolí, kupříkladu chráněné přírodní bohatství, chráněné druhy zvěře, vzácné dřeviny a tak dále. Také samotné obývání královskou rodinou už jednoznačně zvedá hodnotu nemovitosti.

Kromě této speciality s jakou nejzajímavější historickou nemovitostí a situací jste se při zprostředkování obchodu setkala?

Výzvu představuje nejen oceňování královských nemovitostí, každý historický objekt je svým způsobem zajímavý a může zprostředkovat neopakovatelné momenty. Přesně takové bývají situace, které mi prodej zámků často nabízí – třeba moci být při tom, když se vyklízí dlouho uzavřená zámecká sklepení, nebo odchyt vystrašeného zatoulaného srnce běhajícího po zámecké budově (pozn.: srnec vyvázl bez úhony, zato tři z nás byli lehce zranění). Jsou to vzrušující momenty a vždy se těším, co dalšího mne jinde zase čeká.

Podepsala se na prodejích historických nemovitostí u nás i ve světě nějakým způsobem probíhající pandemie koronaviru či nikoliv?

Světová pandemie se na prodeji historických nemovitostí podepsala jednoznačně pozitivně. Investoři nyní kupují zajímavé objekty více než třeba před dvěma lety. Nabízí se jednoduché vysvětlení – pro movité investory peníze nehrají nejdůležitější roli. Nejvyšší hodnotu představuje zdraví a rodinný život na krásném místě obklopeném přírodou.

Spousta lidí se s prodejem zámku asi jen tak nesetká. Mohla byste přiblížit, o jak zhruba velký trh se jedná? Můžete popsat současnou nabídku na české scéně?

Největší boom prodeje zámků se datuje do devadesátých letech po restitucích. Bylo zde takzvaně pole neorané. Firmy i soukromníci kupovali za výhodných podmínek a někteří již dopředu počítali se spekulativním přeprodejem. Jako memento této doby stále ještě existují zámky, které spoustu let chátrají a majitelé se o ně nestarají. V současnosti lze na trhu zatím z čeho vybírat, přestože během posledního půl roku se prodalo hned několik unikátních zámků nabízených již několik let. Co se týče objemu, jedná se o desítky zámků, a to ve veřejné i neveřejné nabídce.

Foto: Zámecký komplex Stružná

Jaké konkrétní druhy nemovitostí se v rámci historického segmentu vyskytují? Setkala jste se kromě hradů, zámků či vil například i se zříceninami, hospodářskými objekty (usedlostmi či statky), technickými památkami? Jaké objekty převládají?

Pokud nebudeme brát v potaz zámky a lovecké zámečky, z ostatních historických budov se na trhu vyskytují hospodářské objekty, jako jsou statky, mlýny, staré továrny, a dále také fary, hájovny, malé kostelíky a kaple, které si kupující často přebudovávají na bydlení. V současné době, kdy na trhu není dostatek malých zámků, se častěji setkávám právě s poptávkami po starých mlýnech, farách a hájovnách.

Ocenění kulturního dědictví představuje zcela jistě složitou disciplínu. Jaké faktory se musí zohlednit? Záleží především na technických parametrech, jako je statika, stav zdí či střechy apod.? Přihlíží se i na užitnou hodnotu budovy? A co například pokud se stala nemovitost dějištěm nějaké důležité historické události nebo na ní pobývali významné rody?

Pro ocenění takové nemovitosti musíte brát v potaz mnoho faktorů. K nim patří umístění, velikost stavby a pozemku, stav nemovitosti nebo souboru nemovitostí, zda je rekonstruovaná či před rekonstrukcí, zařízená či nezařízená, jaký má kulturní a estetický přínos nebo jaké mohou být její možnosti užívání. Některé parametry se oceňují velmi těžko, obzvlášť třeba kulturní a historická hodnota. Na našem území se nachází opravdu spousta nádherných umělecky hodnotných historických objektů, kde pobývaly významné rody a které tak byly dějištěm zajímavých událostí. Nakonec ale hrají prim technické parametry. Ty především rozhodují o ceně.

U historických nemovitostí je nutné důkladně nastudovat i dějiny objektu. Jak tedy v tomto směru vypadá Vaše příprava jako realitní makléřky? Potřebujete vzdělání v historii umění? A jste vy sama milovnicí historie?

Dějiny umění, které jsem i vystudovala, a historie architektury patří mezi má největší hobby, bez toho bych svoji práci ani dělat nemohla. Vždy s velkou chutí studuji historii objektu, jakým způsobem byla nemovitost v minulosti využívána a vše co s tím souvisí, abych tak specifickou stavbu více pochopila.

Foto: Zámek Světlá nad Sázavou

Jakou roli hraje u historických nemovitostí lokalita? Který z parametrů nejvíc rozhoduje při koupi?

Místo hraje vždy klíčovou roli, a to bez rozdílu zda se jedná o prodej zámku nebo běžné nemovitosti. Samozřejmě za úplně nejdůležitější faktor považuji množství finančních prostředků, které bude potřeba vynaložit na rekonstrukci, protože tyto náklady kupní cenu často mnohonásobně převyšují. Pro milovníky umění a historie mohou hrát důležitou roli parametry z úplně opačného spektra, například jaké rody a události jsou s místem spojené, umělecké kousky, estetické cítění a podobně. Ale z mé zkušenosti stejně vždy rozhodnou finance.

Ve Vaší nabídce historických objektů je určitě většina památkově chráněná. Jak se prodej takového objektu liší od prodeje běžné nemovitosti? Je nutné například vést jednání s památkáři a podobně?

Drtivá většina zámků, co mám v nabídce, je památkově chráněná, nebo minimálně některé jejich části (například plášť budovy, věž, zámecký park). Tuto skutečnost samozřejmě vždy dopředu vím a snažím se k památkové ochraně získat od majitele co nejvíce informací, eventuálně i písemných dokumentů. Také mne zajímá (a kupující se na to samozřejmě ptá), jak probíhalo nebo probíhá jednání s příslušnými památkáři. Pokud se například v minulosti provedly nějaké necitlivé zásahy, musí se napravit. Někdy pomáhám kupujícím při další komunikaci s úřady památkové péče, i když to je nad rámec mé práce. Dává mi totiž smysl řešit vše komplexně. Každý takový prodej je velmi složitá záležitost, a to se netýká pouze jednání s památkáři, ale často také s příslušnou obcí, kde památka leží, a v některých případech i s architekty, kteří již dělali stavebně historický průzkum.

V souvislosti s tím bych se ještě ráda zeptala, jak je to s dotacemi? Financuje nějak obnovu kulturní památky například Ministerstvo kultury?

To záleží na stupni památkové ochrany každé konkrétní nemovité památky a mnoha dalších faktorech. Existuje celá řada grantů a dotací na zachování a renovaci objektů registrovaných pod památkovou ochranou. Může jít o státní dotace, regionální dotace, dotace Ministerstva kultury, Ministerstva pro místní rozvoj a další ministerstev jako zemědělství či průmyslu, pokud existuje projekt zaměřený na konkrétní podnikatelský záměr, který je v souladu s územním plánem obce i chráněnou památkou. Celá řada dotací a programů vychází také z podpory Evropské unie a nadnárodních organizací pomáhajících se záchranou památek.

Už jste někdy byla svědkem objevu nějakého archeologického nálezu?

Bohužel nebyla. Nicméně jsem se stala svědkem úvahy, že v zámku na skrytém místě (o kterém se ví jen přibližně) se nachází něco, co zde ukryli předkové. Pak se skutečně hledalo, ale nenašlo. Myslím, že snad každé v historii obývané místo může vydat nějaké tajemství, ale některá zůstanou navždy skrytá.

Kdo v současné době nejvíce poptává historické objekty? Jedná se převážně o individuální či větší investory? Představují vůbec památky vhodný investiční produkt?

Historické objekty mají různé zájemce a jejich motivace se také značně liší. Někdo má investiční plán na vybudování výjimečného hotelu pro nejnáročnější klientelu, jinému zase nevadí v rozestavěném objektu v bojových podmínkách bydlet a z vlastních prostředků po částech pomalu rekonstruovat. Snažím se být neutrální k odpovědi na otázku výhodné investice (nechci odradit nadšenceJ). Zámek nepřestavuje kdovíjak výhodnou investici a fandím všem, kteří se do opravy a údržby památky pustí. Nejvíc mě ale těší, že se památka zachrání a žije dál. Je obývána, navštěvována, obdivována, zachována pro budoucnost jako kulturní dědictví národa. Mrzí mě neutěšený pohled na zámky, o něž se nikdo nestará, a dál chátrají.

Foto: Zámek Encovany

Máte přehled i o tom, jaké využití dostanou historické nemovitosti od svých nových majitelů? Co převládá? Pokud jde o nějaké významnější památky, zámky, nechávají třeba noví majitelé část objektu zpřístupněnou veřejnosti?

Menší zámky kupují většinou rodiny s vizí vlastního bydlení. Rozlehlé zámecké komplexy lákají větší investory. Ti mají plány je adaptovat například na špičkové hotely, soukromé kliniky, sídla firem s možností velkorysých prostor pro vybudování showroomu nebo třeba na penziony pro seniory. Někteří kupující, ale není jich mnoho, počítají i s tím, že by po rekonstrukci zpřístupnili veřejnosti zámecký park a třeba také určitou část zámeckého objektu. Konkrétně se může jednat o znovuotevření zámecké kaple pro veřejné bohoslužby a kulturní akce nebo vystavení exponátů například z Uměleckoprůmyslového muzea.

Při koupi klasického rodinného domu se lidé spokojí s přiměřeně velkou zahradu a jako bonus uvítají třeba bazén. U historických nemovitostí bude nabídka přidružených funkcí patrně dost odlišná – co u zájemců nejvíce boduje a jakou roli při rozhodování to hraje?

K zámkům vždy patřily pozemky, nejen zámecké parky, ale také pole, louky, lesy, rybníky, a tím s tím souvisící zemědělská prvovýroba: pily, farmy, pivovary lihovary, také provozování myslivosti a rybolovu. Bohužel v devadesátých letech po restitucích se rozprodávaly majetky po částech a není výjimkou, že zámecký majetek, který hledá kupce, nemá ani park, ani hospodářské budovy a ani jiný velký pozemek.

V minulosti hospodaření na zámeckém majetku generovalo prostředky pro údržbu takového nákladného sídla a tvořilo integrovaný harmonický a logicky fungující celek. Většina klientů znalých věci potřebuje k zámku i pozemky, eventuálně statky, rybníky, lesy, zkrátka něco, na čem by se dalo hospodařit.

Na závěr otázka pro zpestření. Jaké je Vaše nejoblíbenější historické období a proč? Dokázala byste si Vy sama představit život na zámku?

Renesance mne zajímá asi nejvíce, protože čerpala z antiky a preferovala lidský rozměr a pozemský život. Mám ráda Itálii, hlavně Florencii, která byla líhní renesančních mistrů. Zajímá mne ale také románské období a gotika či první kamenné stavby zachované na našem území. Nesmím opomenout velmi specifické půvabné české baroko, jež má mnoho podob a rozpětí od těch nejokázalejších církevních památek až po jednoduché prvky na venkovské architektuře a které je pro českou krajinu asi nejcharakterističtější.

Život na zámku si umím představit velmi snadno. A to i za cenu nepohodlí, které většinou takové bydlení s sebou nese, včetně nikdy nekončící práce okolo budov a pozemků. Vyrůstala jsem na venkově, na fyzickou práci jsem zvyklá. Patří mezi má největší hobby a formy odpočinku.